ההשפעות של סיכוני אקלים על מגזר הנדל״ן

הקדמה

בעקבות ההשפעות המחמירות של שינוי האקלים, מגזר הנדל"ן מוצא עצמו בצומת דרכים קריטי. המגזר, אחראי לכ-40% מפליטות גזי החממה העולמיות, נתקל באתגר כפול: התמודדות עם סיכונים פיזיים ועם סיכוני המעבר לכלכלה דלת פחמן (Transition risks). הדו״ח ממרץ 2023 של יוזמת הפיננסים של ה- UN Environmental Program (UNEP FI) מאיר את האתגרים הללו, ומציע מפה דרכים למגזר הנדל״ן ולמוסדות פיננסיים להתמודדות עם האקלים משתנה.

האתגר האקלימי ונדל"ן

שינוי האקלים מחמיר את האתגרים הגלובליים הקיימים, ומוסיף שכבות של מורכבות לפאן התפעולי של מגזר הנדל"ן. מהפרעות בשרשרת האספקה ועד לקונפליקטים גאופוליטיים, השפעות כדור הארץ המתחמם, מחייבות הערכה מחודשת של אופן הבנייה, התחזוקה והערכת הנכסים.

סיכוני מעבר (Transition Risks)

סיכוני המעבר נובעים מהמעבר העולמי לעתיד ירוק ונטול פחמן, ודורשים התאמות משמעותיות במגזר הנדל"ן.

• רגולציה ומדיניות: החמרה בתקנות בנייה, מס פחמן ודרישות דיווח מסמנים שינוי באופן התפעול של נכסי נדל"ן, עם השלכות ישירות על עלויות הקמה וניהול שוטף.

• עלות הפליטות העקיפות: פליטות מחזור החיים של בנייה, שיפוץ והריסה מדגישות את ההשפעה הסביבתית העקיפה של המגזר. עם עלייה במחיר חומרים בעלי טביעת רגל פחמנית גבוהה (לדוגמה פלדה ובטון), גם הוצאות הבנייה יעלו, באופן שישפיע על בנייה חדשה ועל שיפוץ נכסים קיימים.

• שינוי העדפות השוק: המודעות הגוברת לשינוי האקלים מניעה שינוי בהעדפות השוק לטובת בניינים חסכוניים באנרגיה באופן שמשנה את דפוסי הביקוש וההשקעה במגזר.

• סנטימנט המשקיעים וסיכוני מוניטין: היכולת למשוך משקיעים נעשית תלויה יותר בהשפעה הסביבתית של הפרויקט או החברה באופן כללי. נכסים וחברות שלא יתיישרו עם תקנים סביבתיים עלולים להיתקל בסיכונים פיננסיים ובפגיעה במוניטין.

מלט, בטון ופלדה הם חומרים בעלייה תביעת רגל פחמנית גבוהה, ובמקרה של יישום מס פחמן, מחירן יעלה בהתאם.

סיכונים פיזיים

התממשותם של סיכוני אקלים פיזיים מהווים איום ישיר על נכסי הנדל"ן, משפיעים על שמישותם, ערכם ובטיחות הדיירים.

• עליית פני הים ושיטפונות חופיים: התדירות והחומרה הגוברת של שיטפונות חופיים מעלות את הסיכון לנזק נרחב לנכסים, ומגבירות את הוצאות התחזוקה והתיקון. בנוסף, עליית גובה הים החלה להפוך אזורים בעולם לבלתי ניתנים ליישוב או לכל הפחות לבלתי ניתנים לביטוח.

• הצפות ואירועי מזג אוויר קיצוניים: מעבר לחופים, נכסים פנימיים נתונים גם הם לסיכון מוגבר משיטפונות וסופות בעקבות עלייה בתדירות של אירועים מרובי משקעים בפרקי זמן קצרים וחוסר היכולת של מערכות הניקוז העירוניות להתמודד עם אותן כמויות משקעים.

• שריפות יער: העלייה בתדירותן ועוצמתן של שריפות יער במקומות שונים בעולם גורמת הפסדי ענק לבעלי נכנסים וחברות ביטוח. דוגמה הממחישה את העלייה בעוצמת הסיכון היא העובדה שחברת הביטוח הגדולה בקליפורניה, State Farm, החליטה במאי 2023 להפסיק לבטח בעלי נכסים בכל קליפורניה.

• חום ומחסור במים: עליית הטמפרטורות מגבירה את הצורך בקירור, ומיקרת את ההוצאות התפעוליות. במקביל, בעיות של מחסור במים עלולות להוביל גם הן לעלויות תפעול גבוהות יותר ולאילוצים רגולטוריים על שימוש במים.

השלכות אסטרטגיות עבור מוסדות פיננסיים

מוסדות פיננסיים, כגורמים מרכזיים במגזר הנדל"ן, חייבים להתחשב בצעדים להתמודדות עם סיכוני האקלים כחלק מתכנון האסטרטגיה שלהם. תפקידם במימון הפיתוח ובבעלות על נדל"ן ממקם אותם במרכז הניהול של סיכוני האקלים וההשקעה הירוקה.

• הערכת סיכון וניהול: חשיבות רבה לכלול סיכוני אקלים בהערכות הפיננסיות ובתהליכי ההחלטה, כולל בהלוואות, השקעות וביטוח, כדי למזער הפסדים פוטנציאליים.

• מימון ״ירוק״: קיימת הזדמנות גדולה למוסדות פיננסיים להוביל במימון ירוק, ולהציע מוצרים ושירותים שתומכים בפיתוח נדל"ן ירוק, כולל אג"ח ירוקים, הלוואות ומשכנתאות.

• הפעלת השפעה ותמיכה: על ידי חשיפת לקוחות ובעלי עניין נוספים לסיכוני אקלים וקידום קיימות במגזר הנדל״ן, מוסדות פיננסיים יכולים להוביל לשינוי פנימי במגזר, וכן לקדם שינויים במדיניות ובתקנים באופן שישקף את דחיפות הפעולות להתמודדות עם שינוי האקלים.
  

לקראת עתיד בר-קיימא

המסע של מגזר הנדל"ן לקראת עתיד יותר בר-קיימא מלא באתגרים אך גם בהזדמנויות. חדשנות בטכנולוגיות בנייה ירוקה, שילוב אנרגיה מתחדשת ושיטות בנייה עמידות בפני סיכוני אקלים מציעות דרכים להפחתת פליטות ולשיפור ההתמודדות עם השפעות שינוי האקלים. כמו כן, אימוץ עקרונות הכלכלה המעגלית בחומרי הבנייה והתהליכים יכול להפחית משמעותית את טביעת הרגל הסביבתית של המגזר.

לסיכום, התמודדות עם השפעת סיכוני האקלים על הנדל״ן

התמודדות מגזר הנדל"ן עם הסיכונים המגוונים שמשבר האקלים מציב, דורשת שיתוף פעולה, חדשנות ומחויבות בלתי מתפשרת לקיימות. מוסדות פיננסיים, בעלי השפעה משמעותית באמצעות השקעות והלוואות שמזרימים לשוק, הם קריטיים בהובלת המגזר לעבר עתיד טוב יותר. באמצעות הכרה וטיפול בסיכוני האקלים, מגזר הנדל"ן ושותפיו הפיננסיים לא רק יכולים לשמור על נכסיהם והשקעותיהם אלא גם לתרום למאבק הגלובלי בשינוי האקלים.